不動産業に頼らずに高く売る方法提案

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不動産の売却を考えられた時、売却相談先として信託銀行、大手不動産業、身近な不動産業数社に相談されるようですが、
不動産は付加価値を追求する事によって売却金額が大きく変わる可能性があると考えています。

例えば築年数が経過した中古住宅の場合解体費用までマイナス要因になってしまいますし、価格交渉の対象になりがちです。

現状での売却を考えたとしても、収益性のあるプランを提示できれば限りなく希望売却価格に近づくことも可能となります。

売却を考慮された時、信託銀行や大手不動産業に相談される事がが主流のようですが、
価格面のリスクも内包しているように思っています。



理由は専属専任媒介契約、専任売却を不動産業と締結されますと義務として不動産業は最大7日以内に
不動産流通機構に登録しなければなりません、ここで価格面のリスクが発生するように考えています。

不動産流通機構に登録されますと、宅建業者はいつでも閲覧する事が可能になり数ヶ月掲載されたままだと
その金額では売却が難しいと判断される事になりがちです。

不動産売却は、内密に行動されるほうが結果として好結果をもたらす可能性が高いと思っています。
成功事例
※京都メインストリートに位置した長年使用されなかった不動産約50坪
現状のままだと解体費用を考慮され、7500万相当と判断されていた物件を設計事務所にマンションの計画を依頼したところ
収益マンションを探しておられた方とのマッチングで密かに売却の契約がなされ約9500万円の売却価格をゲットされました。 
※3DKのマンション、ローンの支払いが厳しく売却を検討
駅に近かった立地条件を生かしシェアハウスとして活用する事によってローン返済額と同等の賃料を得られる事ができたので、
売却せず自らは賃料が安い住宅に移られ安定した生活を送られています、ローンは賃料によって賄われているので住宅を失うことなく
精神的にゆとりがある生活を送られています。
※収益ビル一棟の売却を思案
駅から徒歩5分程度の好立地物件ですが、テナントの入居が期待できません、5階建てで入居は3階のみ。
テナント募集の広告を出しても反応が全くありません、そこで駅から近いということでフロアーをパーテーションに分けて
SOHOビルとして設計事務所にプランを依頼し、募集したところスモールオフィスを求めておられる方から応募があり
見通しが立ったところで売却されました、その差は現状と違い相当大きな開きが価格面で出たのです。 
 寄せられる相談内容
☆ 土地を売るときに不動産屋を仲介しないで売りたいのですが土地の値段はどのようにして調べるのでしょうか

☆ 古家付の物件を売りたいのですが、仲介業者によって値段は違うのですか?いい方法とは?

☆ 土地は不動産業者を通さずに売買できますか?その場合地価は基準地価をベースに査定するのが一般的ですか?

☆ 自分が住んでいる家は元々は親の兄弟なども住んでいた家。兄弟はそれぞれ独立して他のところに住んでおり、
今は自分の親が家主でかなり長い事住んできました。この場合土地を売る時には親の兄弟の同意は必要なのでしょうか。

☆ きれいに何もない状態で売る事がよい。

☆ 中古で土地付一戸建てを買って住んでいたが、事情があり引越し、今となれば価格が下がって、売るにも売れず、
借り手も無い、大変だ。今は我慢をして持っておくしかない?

☆ 土地を売る時、境界線がすごく、重要になるので、隣り合う人の土地を持つ人には、必ず来てもらった方がトラブルが少ない。
国と県でも、かなり揉めるので、境界線は、重要です。

☆ もうすぐ人口減少→土地が余る→安くなる。
ということで値上がりの可能性は少なそうなの早く売った方がいいのでは?

☆ 売却代金や条件にもよりますが高額な税金を取られます、それ以外に国民健康保険を払ってる人は最高額の支払いになります

☆ 前面道路、道路に面した方位、隣との境界線をしっかり把握してから査定にのぞむこと。
 不動産の売却には様々な費用などが必要となります
例えば、所有している物件に住宅ローンの残債がある場合には、その返済資金のほかに、
ローンの抵当権を抹消するための費用も必要になります。

このように、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。

その他、物件や売却方法などによって、売却時に必要となる諸費用の額は異なりますので、
仲介を依頼する不動産会社とも相談して、売却にかかる諸費用を把握するようにしましょう。

売却にかかる主な費用
●仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
●抵当権抹消費用
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要となる。
抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。
●不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。
●測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。
●建物解体費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。
●譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
●その他
引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。
 不動産物件売却時の注意
建物・不動産の現状土地の現在の状況が査定に影響を及ぼす場合があります。

買い主が購入後に使用できない・使用しない建物があれば、その取り壊しのための費用が発生し、
何もない更地の場合とは価格が異なるためです。

土地付きの建物を売却する場合は、土地の評価・建物の評価を足した価格となり、
築年数・間取りなどが価格に影響します。

建物が古く、リフォームをしても使用できない場合は、買い主に余分な解体費用が発生するため、
通常の相場よりも減額が必要になる場合があります。



瑕疵担保責任業者は、不動産物件売却の際、その物件について詳細に調査を行います。

業者による査定時、購入希望者とのやり取りの際に、 不都合な点・不利な点を話さない売り主がいます。

「売り主が知っていたにもかかわらず、故意に買い主に告げなかったり、
重要な事で売り主が知らなかったとしても、引渡後一定期間売り主が責任を負わなくてはならない」といった
条文を盛り込んだ契約が行われますので、不利と思われることでも、伝えるようにしましょう。



付帯設備付帯設備とは、物件を売却する時に残していくもののことをいい、
不動産の所有権とともに買い主に譲渡されるものです。

利用可能なものは契約時に付帯設備として表に書き込み、買い主に確認を行ってもらい、
付帯設備表に書いた付帯物については、物件の引渡時にそのままの状態で引渡を行わなくいほか、
付帯設備表に書かれているのに撤去をしたり、書かれていないものを残してはいけません。

付帯設備は、購入後に故障したり使えなくなったとしても売り主に責任はなく、
性能を保証する必要もありません。



増築部分の登記住んでいる時にリフォームなどで増築をされた物件を売却する場合、登記を行う必要があります。

買い主が購入後に増築登記をすると、税金を買い主・売り主のどちらが払うのかでトラブルになることがあるため、
増築部分を登記していない場合は、買い主に確認し必要であれば売り主の費用で登記をすませましょう。



協会の確定隣接地との境界部分が破損していたり、なくなっている場合がありますが、
境界は確定させておきましょう。測量を行っていれば、測量図から境界を判断できる時もあります。

境界が画定できていない場合や、トラブルで解決できていない不動産物件は、売却することができません。


利益相反の取引で第三者(営業担当者)に仲介を委ねる訳ですから、営業担当の
資質(人間性、経験、専門知識)が重要です。利益相反の立場の両者に一つの事を、
正しく共通の理解をしていただくには<正しく共通の理解>に対する強烈に強い意識、
相当な気配り、高度な会話能力が必要です。

不動産仲介業者の優劣はこれで決まるといっても過言ではないと思っています。

益々訴訟社会になろうとしています。

上記以外にも安全に配慮する方策もあります。
専属専任契約や専任契約を避けることをお勧めしています、理由は価格交渉の対象になる可能性が高いからです。

宅建業者は専任契約を締結されますと、義務としてレインズなどに報告、掲載される事になります、よほどタイミングが良くなければ
数ヶ月間業者の方の目に止まり、3ヶ月ほど経過すると掲載されている金額では引き合いがないのだなと判断されがちです。

大手不動産業や、信託銀行と言えでも、社員はリストラなどの危機感を内包されており、かつての良き時代の性善説は期待出来ない近況です。

あくまでも、その担当される方が本当に売る側の立場になって営業活動して頂けるのか、疑問点も数多く顕在化しています。

売却するに当たって一番大切な事は、どのような事に有効活用できるのかということです。

付加価値を見出し、その方面にアプローチしたり、古屋があるのであれば価格面でマイナス要因になりがちですが、
リノベーションの可能性、シェアハウスやゲストハウスに転用出来ないか、又駅に近ければスモールオフィスなどに活用出来ないか。

坪数がそこそこあれば賃貸マンション用地として活用出来ないか、メイン通に面していれば沿道サービス業が興味を持たないか等

方法を考えれば、選択肢は結構あるものです、売却予定の不動産が活気を取り戻す事ができる売却がベストだと考えています。 
不動産売却を担当しています。

是非、お目にかかってお話したいと希望しています。

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